物业费必含9项服务！少1项就是违规业主别再糊涂交

  “我们小区物业费每平米2.5元，可电梯坏了半个月都没人修。”北京朝阳区某小区的业主们集体翻出《物业服务合同》仔细核对后，发现物业每月额外收取的50元“公摊电费”根本不在约定内。

  经过向住建部门投诉，物业最终被迫向全小区业主退还了近一年违规收取的总额高达12万元的费用。

  国家发改委和住建部联合发布的《物业服务收费管理办法》早已把物业费的服务范围划得一清二楚。文件就是业主的“权益护身符”，让我们能明明白白消费，不再被物业的模糊说辞牵着鼻子走。

  物业费不是物业公司的“工资”，而是全体业主为维护小区正常运作，共同出资的“公共服务管理费”。它的核心服务对象是公共区域和公共设施，目的是让整个小区环境更安全、整洁、有序。

  根据国家规定，物业费必须包含以下9项核心服务，物业公司若是少提供一项，都属于服务不到位：

  管理服务人员的工资福利：小区里的保安、保洁、维修师傅、客服管家，他们的工资、社会保险和法定福利，都从物业费里支出。这是小区有“人”服务的基础。

  公共设施日常维护费：电梯的定期年检和日常小修、路灯和楼道灯的维护、给排水管道、健身器材的日常检修，这些费用都包含在内。

  清洁卫生费：小区道路、楼道、电梯轿厢、垃圾桶的日常清扫，生活垃圾的收集和清运，以及公共区域的消毒杀菌，这些开销都由物业费覆盖。

  绿化养护费：草坪修剪、树木浇水施肥、花卉补种、冬季防冻、夏季防虫，这些维护小区绿化的费用早已含在物业费里。

  秩序维护费：保安24小时巡逻、小区大门值守、监控设备正常运行、节假日安全保障，这些维持小区秩序的开销都算在内。

  办公费用：物业办公室的办公用品、水电费、通讯费等维持正常办公的支出，会分摊到物业费里。

  固定资产折旧费：物业公司购买的电脑、打印机、维修工具、巡逻车等设备，会随着使用产生折旧，这部分成本也会计入物业费。

  公众责任保险费：物业为小区公共区域购买的公众责任保险，比如有人在小区公共区域意外受伤，或者公共设施损坏需要赔偿，相关的保险费用就从物业费里出。

  经业主同意的另外的费用：比如小区公共区域的节日装饰、组织邻里节等公益活动支出，只要经过业主大会或业委会同意，相关联的费用也能从物业费中列支。

  物业公司常见的违反相关规定的行为包括只收费不服务、服务打折扣或乱收费。业主能够最终靠以下迹象识别物业是不是真的存在服务缺失问题。

  信息公示不透明是最直接的红牌警告。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条，物业服务企业应当将项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目等在物业管理区域内显著位置公示。

  重复收费是另一个常见陷阱。许多物业公司会“浑水摸鱼”收取额外费用。例如公共区域能耗费（如楼道灯、路灯、电梯运行产生的电费）通常已经包含在物业费成本中，若物业费公示中已明确包含“公共区域能耗”，物业再收“公摊电费”就是重复收费，能要求退还。

  服务标准明显低于合同约定也是违规信号。比如合同约定每天清扫楼道两次，实际却只清扫一次；保安24小时巡逻制度变成只有门岗值班。

  物业服务应质价相符，否则应主动核减收费标准。不能提供质价相符的服务，又不主动核减收费标准的，属于不执行政府指导价中不依规定提供服务而收取费用的行为。

  当发现物业服务缺失时，业主不应简单地以拒交物业费的方式对抗，因为这可能使业主自己面临违约责任。正确的维权步骤如下。

  第一步：收集证据，明确诉求。留好物业费缴费凭证、物业服务合同。如果服务不到位，用手机拍下照片、视频，比如垃圾堆积、设施损坏的状态。保留好与物业人员的沟通记录，如微信聊天、通话录音等。明确你的诉求，是要求整改、退还乱收费，还是减免部分物业费。

  第二步：先与物业公司理性沟通。带着证据，心平气和地与物业负责人沟通，说明问题并提出较为合理的整改期限。先礼后兵，给物业一个解决实际问题的机会。

  第三步：联合业主，借助集体力量。如果个人沟通无效，可以联合其他有同样困扰的业主。如果小区成立了业主委员会，这是代表全体业主利益的法定组织，可以向业委会反映，由业委会出面督促物业整改，甚至有权启动更换物业的程序。

  第四步：向政府部门投诉举报。这是最直接、最有效的途径之一。针对物业违规收费、捆绑收费（如不交物业费就不给交水电费）等问题，可以向当地市场监督管理局拨打12315热线投诉。

  针对物业服务的品质不达标、不公示收支、资质等问题，应向当地的住房和城乡建设局（住建局） 的物业科投诉。可以拨打12345政务服务热线，或登录当地住建局官网的政务服务平台提交投诉。

  法律法规为业主维权提供了坚实后盾。根据《价格违背法律规定的行为行政处罚规定》，物业公司不依规定提供服务而收取费用的，由市场监督管理部门责令改正，没收违法来得到的，并处违法来得到的5倍以下的罚款；没有违法来得到的的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。

  《民法典》第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

  但同时也规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

  对于恶意拖欠物业费的业主，业主委员会有义务督促业主交费，物业服务企业也可以向司法机构通过诉讼方式追缴物业费。正在推进对于业主的失信联合惩戒机制。

  物业服务企业一定在小区公示服务详情，这是法规要求，也是业主的知情权。 当业主们真正了解物业费所对应的服务内容时，他们不再是被动缴费者，而是服务的监督者。

  在江苏扬州，一位业主在小区公告栏前和记者说：“以前总觉得物业费是一笔糊涂账，现在明白了，九项服务少一项，我们都有权要求物业改正或核减费用。”返回搜狐，查看更加多